Costes accesorios prorrateables: visión general para propietarios e inquilinos

Las facturas de gastos por servicios suelen suscitar dudas e incertidumbre entre los inquilinos. ¿Qué gastos son realmente imputables? ¿Y cómo se asegura el propietario de que la facturación se ajusta a la legalidad? También es importante que los propietarios sepan cómo tratar estos costes de forma legalmente correcta y qué partidas son relevantes a efectos fiscales en la financiación inmobiliaria. En este artículo, le ofrecemos una visión en profundidad de los tipos más importantes de gastos por servicios, los principios contractuales y consejos prácticos para comprobar la declaración.

Tipos de gastos por servicios imputables: ¿Qué cargas de servicio pueden repercutir los propietarios a los inquilinos?

En principio, la obligación de prorratear los gastos de servicio se rige por el artículo 2 de la Ordenanza de Gastos de Explotación (BetrKV). En él se definen los distintos tipos de gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario en el contrato de arrendamiento, siempre y cuando se haya acordado contractualmente.

Resumen de los gastos de servicio prorrateables más importantes

• Impuesto sobre bienes inmuebles: puede repercutirse con la correspondiente cláusula en el contrato de arrendamiento.
  
  
• Suministro de agua: Costes de consumo, tasas básicas y costes de mantenimiento del sistema de suministro de agua.
  
  
• Costes de alcantarillado: Tasas por eliminación de aguas residuales y uso del alcantarillado.
  
  
• Costes de calefacción: Consumo de combustible, costes de funcionamiento y mantenimiento del sistema de calefacción, a partir de octubre de 2024 también costes de electricidad para bombas de calor.
  
  
• Suministro de agua caliente: Costes de funcionamiento de los sistemas centralizados y costes de mantenimiento.
  
  
• Funcionamiento de los ascensores: costes de electricidad y mantenimiento, también para los residentes de la planta baja.
• Limpieza viaria y eliminación de residuos: Gastos de recogida de basuras y mantenimiento invernal.
• Limpieza del edificio: Limpieza de escaleras y zonas comunes si se subcontrata.
• Mantenimiento de jardines: mantenimiento de zonas verdes y parques infantiles.
• Alumbrado: gastos de electricidad de las zonas comunes.
• Deshollinador: gastos de deshollinado e inspección, si no están incluidos en los gastos de calefacción.
• Seguros: Seguro de edificios residenciales y de responsabilidad civil.
• Costes de conserjería: Salario de los servicios de conserjería (los costes de reparación no son prorrateables).

Gastos accesorios no recuperables

Por el contrario, determinados costes no son prorrateables y deben ser sufragados por el propietario, entre ellos

• Costes de reparación (por ejemplo, sistemas de iluminación)
• Adquisición de nuevos equipos, como cubos de basura
• Gastos administrativos o seguro de defensa jurídica

Importante: los gastos accesorios prorrateables deben acordarse explícitamente en el contrato de arrendamiento. Sin una base contractual clara, el prorrateo no suele estar permitido.

Protección contractual: ¿Cómo se regula el prorrateo en el contrato de alquiler?

La redacción precisa del contrato de arrendamiento es crucial para que los propietarios puedan asignar correctamente los costes de explotación a los inquilinos. He aquí algunas buenas prácticas:

• Referencia a la Ordenanza sobre Costes de Explotación (BetrKV): Se considera suficiente una referencia general como "El inquilino asumirá los costes de explotación de acuerdo con el artículo 2 de la BetrKV", que cubre los 17 tipos de costes accesorios.
• Desglose de los costes: Especialmente en el caso de los alquileres brutos en frío, las partidas de gastos de servicio deben estar claramente separadas para permitir su posterior prorrateo.
• Especificación de anticipos realistas: Un anticipo demasiado bajo puede dar lugar a pagos adicionales y conflictos.

Si necesita ayuda para redactar o revisar los contratos de alquiler, le recomendamos que solicite asesoramiento profesional a expertos jurídicos, ya que nosotros no proporcionamos asesoramiento jurídico.

Aspectos fiscales: ¿Qué gastos accesorios son deducibles en la financiación inmobiliaria?

El tratamiento fiscal de los gastos accesorios depende en gran medida de si el inmueble está ocupado por el propietario o alquilado.

Para los inmuebles alquilados

• Gastos de intereses de préstamos: Totalmente deducibles como gastos relacionados con los ingresos si el préstamo se utiliza para comprar o renovar la propiedad alquilada.
• Gastos accesorios de compra: El impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y registrales y la comisión del agente inmobiliario se deducen a prorrata del periodo de amortización del inmueble.
• Gastos de mantenimiento: Las reparaciones y pequeñas reformas pueden deducirse directamente como gastos relacionados con los ingresos, siempre que no superen el 15% de los costes de adquisición en un plazo de tres años.
• Imputación de gastos de explotación: Los gastos de seguro del edificio o de mantenimiento del jardín, por ejemplo, reducen los ingresos imponibles por alquiler.

Para las propiedades ocupadas por sus propietarios

• Por lo general, los gastos de mantenimiento no son deducibles fiscalmente. Hay excepciones en el caso de reformas relacionadas con la energía o si hay gastos relacionados con el trabajo para una segunda vivienda.
• Para un asesoramiento financiero personalizado, le recomendamos los competentes asesores de [von Poll Finance](https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung).

Diferencias regionales en los costes accesorios en Alemania

Los gastos accesorios varían considerablemente de una región a otra, un aspecto que los arrendadores deben tener en cuenta a la hora de organizar el alquiler:

• En Renania del Norte-Westfalia, los gastos de servicio son más elevados por término medio, y Bonn o Essen, por ejemplo, registran costes relativamente altos en una comparación a escala nacional.
• En Baviera, por el contrario, las tasas son más bajas, por ejemplo en ciudades como Ratisbona o Rosenheim.
• Esto se debe principalmente a las diferentes tasas por aguas residuales, eliminación de residuos y costes municipales adicionales.

El actual Betriebskostenspiegel 2023 de la Asociación Alemana de Inquilinos muestra tendencias al alza en los costes accesorios: en todo el país, la media ronda actualmente los 2,51 euros por metro cuadrado y mes. Los gastos de calefacción, en particular, han aumentado considerablemente en los últimos años.

Comprobar la factura de servicios: consejos para inquilinos

Los inquilinos pueden comprobar detenidamente la factura de los servicios para asegurarse de que sólo se cargan los gastos autorizados:

Comprobación formal:

• ¿La factura se ha preparado a tiempo (en un plazo de 12 meses)?
• ¿Están completos el periodo, la clave de imputación y el desglose de costes?

Comprobación material:

• ¿Son prorrateables todos los costes (véase la Ordenanza sobre costes de explotación)?
• ¿Se corresponden las claves con el acuerdo contractual (superficie habitable estándar, número de personas para el agua, si procede)?
• Derecho de inspección: Los inquilinos tienen derecho a inspeccionar los recibos en un plazo de 30 días a partir de que se les solicite.

Si hay dudas o ambigüedades, merece la pena que un especialista compruebe la declaración. También en este caso, queremos señalar que no proporcionamos asesoramiento jurídico y recomendamos ponerse en contacto con un abogado especializado o una asociación de inquilinos en caso de duda.

Riesgos asociados a declaraciones de gastos de comunidad incorrectas

Si las declaraciones de gastos por servicios no se preparan correctamente, pueden producirse las siguientes consecuencias:

• Pérdida del derecho a percibir gastos adicionales: Si se cumple el plazo de 12 meses y se cometen errores formales, pueden anularse las reclamaciones.
• Derecho de rectificación del propietario: Las rectificaciones pueden efectuarse en un plazo de 30 días a partir de su descubrimiento.
• Derecho de oposición del inquilino: Posible dentro del plazo por escrito, indicando los errores.
• Pago sujeto a reserva: Evita el retraso en el pago del alquiler en caso de impugnación de los importes.
• En caso de facturación intencionadamente incorrecta, se puede reclamar una indemnización.